Giới đầu tư phấp phỏng chờ quy hoạch Thủ đô

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đánh giá cơ hội đầu tư vào Hà Nội mở rộng sẽ chỉ thực sự bắt đầu, trong trường hợp đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Quốc hội thông qua.

Quan điểm của ông Võ là chỉ khi đại quy hoạch này được phê duyệt, mới có thể hình thành một thị trường nhà đất "rõ ràng" hơn, trong một môi trường đầu tư vốn bị đánh giá là kém minh bạch và ưu thế chỉ thuộc về giới có quan hệ, có thông tin và phần nào có thể tác động được vào cơ chế.

Có cùng quan điểm như ông Võ, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chờ đợi số phận của đồ án quy hoạch này, với những ý đồ riêng.

Nằm im chờ thời

Một khảo sát mới nhất của tập đoàn kinh doanh dịch vụ bất động sản CENgroup cho biết, dự kiến nhu cầu mua bất động sản vẫn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2010, nhưng sẽ không có biến động mạnh về giá, do lượng cung hàng tiềm ẩn khá lớn. Trong thời gian tới, số lượng dự án chào bán có thể bắt đầu tương đối thận trọng, do những tín hiệu chậm lại của thị trường.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long, sức mua trên thị trường nhà đất hiện nay, đặc biệt đối với loại căn hộ cao cấp, đã bị pha loãng. Cùng sự lớn mạnh dần lên của các đô thị vệ tinh, ông Việt nhận định sức hấp dẫn của thị trường nhà đất nội đô sẽ giảm.

Trả lời phỏng vấn VnEconomy cách đây không lâu, ông Đỗ Viết Chiến, Phó chủ nhiệm Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo quy hoạch và đầu tư xây dựng vùng thủ đô Hà Nội cho rằng, bản quy hoạch lần này phải nêu lên được và công khai hóa tất cả những dự án ưu tiên và nguồn lực thực hiện.

Trên cơ sở đó, tất cả những dòng tiền đổ vào khu đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp tại các khu vực mở rộng của Hà Nội cũng như đô thị lõi… đều phải công khai hóa để từng loại nhà đầu tư tìm đến, khi đó, quyền lựa chọn sẽ thuộc về nhà đầu tư. Và đó sẽ là cơ hội của những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

Cũng theo ông Chiến, nguyên tắc quan trọng để xóa bỏ cơ chế xin - cho là phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu chọn nhà đầu tư, khi đó câu chuyện đốc thúc do chậm tiến độ sẽ không còn căng thẳng. “Tất cả những dự án nào có khả năng thu hồi vốn và sinh lời đều nên chuyển qua phương thức này”, ông nói.

Hà Nội mở rộng đang tạo ra nhiều cơ hội đầu tư mới và hấp dẫn hơn cho nhà đầu tư trong lĩnh vực kết cấu hạ tầng và xây dựng đô thị. Trục Láng - Hòa Lạc hiện là tâm điểm của giới đầu tư nhà đất.

Không phải ngẫu nhiên mà trong vài năm trở lại đây hàng loạt những dư án phát triển đô thị lớn đã được triển khai tại khu vực phía Tây, cho thấy nhiều nhà đầu tư đã đón đầu chiến lược phát triển mở rộng của thành phố về phía này.

Tuy vậy, theo ông Nguyễn Đỗ Việt, hầu hết những đại gia bất động sản lớn hiện nay đều nằm im chờ thời. Bản thân Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long cũng đã đề ra những kế hoạch đầu tư cụ thể để "đợi" quy hoạch mới.

Nước đục thả câu?

Một báo cáo mới đây của tổ chuyên gia liên ngành về tình hình phát triển nhà ở và thị trường bất động sản cho biết, giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở, vẫn tăng và đứng ở mức cao, vượt xa giá trị thực. Đây là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Theo khảo sát của tổ chuyên gia, chi phí đầu tư để tạo ra bất động sản là chung cư cao tầng (20-25 tầng) được xây dựng tại Hà Nội bao gồm các chi phí liên quan đến đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức cũng như mức lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư, giá thành vào khoảng 16,7 - 17,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thị trường lên tới 28 - 32 triệu đồng/m2.

Theo ông Việt, về lý thuyết, mặt bằng giá chỉ cao khi có nguồn cầu cao. Tuy nhiên, “bạn bè tôi nhiều người có cả chục ngôi nhà nhưng đều không ở đến. Chỉ cần 5-10% người đầu tư có nhu cầu mua nhà theo dạng này chính là nguyên nhân tăng giá nhanh chóng“, ông nói.

Còn theo đánh giá của Chính phủ trong báo cáo gửi Quốc hội về tình hình thị trường bất động sản, so với cuối năm 2009, giá đất tại khu vực đang xem xét quy hoạch Hà Nội đã bị đẩy lên cao từ 30 - 40%.

Sự tăng giá đất và tăng lượng giao dịch chủ yếu là do mua đi bán lại giữa các nhà đầu cơ với nhau, có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã được mua bán nhiều lần. Tuy nhiên, số thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản tại khu vực ngoại thành lại không lớn (?).

Theo báo cáo của Cục Thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất chỉ là 7,655 tỷ đồng.

Bên cạnh yếu tố dự án có điều kiện hạ tầng giao thông tốt, việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ, cộng với tâm lý mua bán theo tin đồn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ chính là nguyên nhân khiến giá nhà đất nhích lên từng ngày.

Theo ông Nguyễn Đỗ Việt, nhà đầu tư nào muốn tham gia đầu tư bất động sản trong thời điểm "tranh tối tranh sáng" nhưng lực nhỏ thì nên săn tìm những khu vực đất xen kẹt, còn lại vẫn nên từ từ chờ quy hoạch mới, không nên đổ vốn vào những khu vực đã có ngưỡng giá cao với thông tin chưa rõ ràng.