Nghị định 71: Dễ cho chủ đầu tư, khó hơn cho khách hàng

Thoáng hơn cho chủ dự án

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vinaland, cho rằng việc cho phép các chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng với số lượng 20% nhà thương phẩm của dự án mở ra cho các chủ dự án cơ hội huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, bên cạnh các kênh huy động vốn khác.

Tuy nhiên, việc không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán nhà được dự đoán sẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án ở xa, chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng.

Theo Nghị định 71 thì chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.

Phần còn lại, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của công trình và hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.

“Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định này đã làm rõ hơn và chặt chẽ hơn”, ông Hoàng nhận xét. Hơn nữa, với những dự án khả thi thì việc cho phép huy động vốn 20% cũng tạm đủ để làm móng nếu chủ đầu tư sử dụng tiền đã huy động vào đúng mục đích. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, quy đinh mới cũng buộc chủ đầu tư khi tổ chức việc huy động vốn phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, thành nơi phát triển dự án biết trước ít nhất 15 ngày. Đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán.

“Động tác này rất tốt, giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai”, ông Hoàng nhận định.

Chặt hơn với giới đầu tư lướt sóng

Việc cho phép huy động 20% vốn và giới hạn giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho đến khi dự án hoàn thành phần móng, cũng như nói rõ luôn là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được dự đoán sẽ tác động không nhỏ tới thị trường giao dịch đất nền trong thời gian tới.

Lâu nay nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra góp vốn vào các dự án nhà ở, đất nền ở các dự án đô thị đều kỳ vọng vào sự chuyển nhượng qua lại để hưởng chênh lệch. Mặc dù không được phép bán nền nhưng các chủ đầu tư dự án thường dùng kỹ thuật để tách đất và nhà riêng để bán thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư, hay hợp đồng nguyên tắc… Tuy nhiên, quy định mới sẽ hạn chế điều này, do vậy sẽ buộc nhà đầu tư phải tính toán khoản đầu tư của mình mang tính dài hạn chứ không còn ngắn hạn, lướt sóng như trước đây.

Theo quy định những dự án phát triển nhà ở tại các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành phố, thị xã thì chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền chưa xây dựng nhà mà chủ đầu tư phải thực hiện xây dựng để bán.

Điều này buộc các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ chứ không thể để đất nền rồi chuyển nhượng qua lại, và nhà đầu tư phải cân nhắc trước khi đầu tư vào dự án ở xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh vì sẽ không khả thi nếu đầu tư vào dự án nhà ở mà không có người ở.

Ngược lại, quy định mới này được cho là sẽ tác động tích cực lên các dự án nhà ở, khu đô thị có tiềm năng phát triển với hạ tầng giao thông kết nối và hạ tầng xã hội được đầu tư bài bản, đủ sức thu hút cư dân, giúp hạn chế những dự án khu đô thị để hoang.

Tuy nhiên, nhiều người cũng lo ngại khâu tổ chức thực hiện của cơ quan quản lý nhà nước và việc quy định các chủ đầu tư trước khi huy động vốn phải đăng ký với cơ quan quản lý liệu có đơn giản là gửi "thông báo" như tinh thần của nghị định hay không; hay lại sẽ xuất hiện một loại giấy phép con mới trong quá trình phát triển kinh doanh dự án của mình.

Một vấn đề cũng đáng lo ngại nữa là văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng sắp tới sẽ giải quyết ra sao đối với những dự án đã huy động vốn một phần, thậm chí toàn bộ dự án trong thời gian vừa qua.