Thuế nhà, đất: cần thu đúng

Nhiều ý kiến cho rằng cần đánh thuế cao để hạn chế đầu cơ trên thị trường bất động sản. Nhưng cũng không ít ý kiến cho rằng đánh thuế đúng mới là cái đích của luật này.

Thuế nhà: ai định giá?

Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tăng cường hiệu quả sử dụng đất, chống đầu cơ đất đai và nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn, là mục tiêu của dự thảo Luật Thuế nhà, đất.

Về thuế suất nhà ở, Bộ Tài chính đánh giá rằng phương án của dự thảo luật chỉ điều tiết cao đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà để hạn chế đầu cơ. Theo phương án này thì đại bộ phận nhà ở hiện nay ở nông thôn, nhà ở đô thị có diện tích xây dựng từ 150 mét vuông trở xuống sẽ không phải nộp thuế.

Trong một văn bản gửi tới Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội để góp ý cho dự thảo Luật Thuế nhà, đất, Tổng công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex) cho rằng thuế suất áp dụng đối với nhà ở trên 600 triệu đồng (theo dự thảo là 0,03%) có thể phù hợp với điều kiện hiện nay nhưng chỉ với loại nhà dành cho người có thu nhập thấp ở hai địa phương Hà Nội và TPHCM.

Còn về lâu dài thì mức này không phù hợp với sự thay đổi của giá thị trường do các yếu tố tác động như lạm phát, sự thay đổi về thu nhập trong tầng lớp dân cư hoặc sự khác biệt mang tính khu vực và vùng miền.

Quan điểm của Vinaconex là tại các thành phố lớn, nơi tập trung nhiều dự án nhà ở thì thuế suất 0,03% là tương đối nhỏ. “Dự thảo luật cũng chưa quy định rõ cơ quan hay tổ chức có thẩm quyền định giá nên rất khó thi hành trên thực tế”, theo Vinaconex, bởi giá trị nhà dưới 600 triệu đồng sẽ được áp mức thuế suất 0%.

Do vậy, đây có thể là cơ sở dẫn đến tham nhũng hoặc các hành vi trốn thuế, nên rất cần được luật hóa. Để giải quyết được tính minh bạch, ông Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính (Đại học quốc gia Hà Nội), đề xuất thuế cần tính theo giá trị nhà và nên có hạn mức về diện tích sử dụng trên mỗi đầu người. Giá trị nhà nếu muốn tính sát thực thì nên lấy diện tích sử dụng nhân với giá nhà quy định theo loại nhà, cấp nhà, thời gian đã sử dụng và chỉ số giá tiêu dùng tại địa phương.

Thuế đất: cần nhất là tính đúng

Theo tính toán của Bộ Tài chính, đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ, nhà chung cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì mức thuế suất là 0,03% (phần trong hạn mức cơ bản). Tính ra số tiền thuế thu được riêng khoản này đã bổ sung cho ngân sách được 384,5 tỉ đồng/năm.

Ngoài ra đối với phần đất vượt hạn mức cơ bản nếu áp thuế lũy tiến từng phần (từ 0,03-0,09%), ước tính số thuế thu được với đất ở khoảng 1.258 tỉ đồng/năm, gấp hai lần so với số thu thuế đất hiện hành. “Thu nhiều không bằng thu đúng”- ông Võ nhận xét và cho rằng thuế nhà đất cần đánh vào giá trị nhà đất, nhưng hạn mức tính thuế mà dự luật đưa ra lại hướng đến diện tích đang sử dụng.

“Cần đặt thêm mức lũy tiến thứ tư đối với trường hợp có đất nhưng không đưa vào sử dụng với thuế suất 0,12-0,15% để giải tỏa tình trạng đầu cơ, tích trữ đất đai và khuyến khích sử dụng đất”.

Theo ông Võ, để xác định được các căn cứ tính thuế nêu trên, cần căn cứ vào hồ sơ địa chính được xây dựng liên tục từ năm 1993 đến nay, cho phép xác định diện tích đất và diện tích nhà. Riêng trường hợp nhà, đất nào không sử dụng thì chính quyền địa phương nắm rõ. “Nắm được tình hình sử dụng nhà đất trên thực tế không có gì quá khó khăn”, ông nói.

Ngoài ra, đánh thuế đất trong trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp rất cần được xem xét trong mối quan hệ với thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) hoặc các sắc thuế kinh doanh của hộ gia đình.

Quan điểm này của ông Võ được rất nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đồng tình. Theo ông, điều cần bàn kỹ hơn là áp mức thuế nào đối với đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh khi có những phần bị đánh song trùng với thuế TNDN (do trong thu nhập chịu thuế TNDN của doanh nghiệp có thu nhập được sinh ra từ sử dụng đất).

Điều cần tính là nên thống nhất một loại thuế đất bao gồm cả thu nhập từ sử dụng đất. Cách tính thuế này tiến bộ hơn các tính thuế thu nhập doanh nghiệp vì mức thu ổn định, phụ thuộc vào diện tích nên sẽ khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả hơn để tăng thu nhập.

Ví dụ mà ông Võ đưa ra là hộ gia đình sử dụng đất ở mặt phố để kinh doanh hiện chịu thuế kinh doanh không cao và đó chính là nguyên nhân làm tăng giá đất tại những khu vực có nhiều lợi thế kinh doanh như tại các trung tâm đô thị. “Trong trường hợp này, thuế đất 0,03% là thấp, không đủ điều tiết, làm giảm giá đất tại trung tâm các đô thị lớn”, ông nói “không ai đi mua đất phố Hàng Đào (Hà Nội) chỉ để ở”.

Do vậy, cần nghiên cứu điều chỉnh dự luật sao cho mức thuế khắc phục được tình trạng đất ở khu phố trung tâm các đô thị lớn luôn cao ngất ngưởng. Ý kiến của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hạ tầng các khu công nghiệp cho rằng theo dự thảo mức thuế đất lũy tiến bằng nhau ở trung tâm thành phố lớn cũng như các địa phương ở xa trung tâm (chịu chung thuế suất ở mức sàn 0,03%) cũng là một bất hợp lý.