Thị trường bất động sản ít có khả năng xảy ra 'bong bóng'

Báo VnExpress cùng Tập đoàn Novaland vừa tổ chức tọa đàm "Triển vọng thị trường bất động sản 2021". Sự kiện có sự tham gia của PGS TS Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, TS Lê Duy Bình - chuyên gia kinh tế kiêm Giám đốc Điều hành Economica Việt Nam, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, bà Nguyễn Thị Xuân Dung, quyền Giám đốc Tài chính Tập đoàn Novaland.
 
Thị trường vẫn tiếp đà tăng trưởng
Đưa ra nhận định về tình hình vĩ mô, ông Trần Kim Chung cho rằng, trong năm 2021, kinh tế Việt Nam có nhiều triển vọng. Điều kiện ổn định của kinh tế vĩ mô tạo đà cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo đó, kịch bản thị trường địa ốc năm nay có khả năng cao mang nhiều màu sắc tích cực, sức khỏe ngành bất động sản Việt Nam sẽ nằm trong mức tốt đến rất tốt trong thời gian tới.

Song hành cùng dự báo tích cực từ năm ngoái đến nay về thị trường địa ốc, giá các sản phẩm bất động sản cũng tăng liên tục. Báo cáo thị trường năm 2020 của Bộ Xây dựng ghi nhận, trong bối cảnh Covid-19, giá bất động sản ở một số phân khúc trọng điểm không hề đi lùi.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP HCM có xu hướng tăng. Tổng hợp các giao dịch tại hai thị trường này cho thấy, giá bình quân các loại căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân, trung cấp đến cao cấp tại Hà Nội trong quý IV/2020 tăng khoảng 2%-3% và tăng 3%-4% tại TP HCM so với quý IV/2019. Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, Bộ Xây dựng ghi nhận mức tăng giá bình quân khoảng 3%-5%.

Ngoài ra, báo cáo thị trường nửa cuối năm 2020 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra sự tăng nhiệt ở giá trị các loại hình bất động sản, nhất là căn hộ chung cư. Nhiều dự án ở hạng A và hạng B có giá bán tăng lên đến 9% trong quý IV/2020 so với cùng kỳ năm ngoái. Căn hộ hạng C tăng giá nhẹ nhưng cũng đạt 4%. Nguồn cung sản phẩm dưới 1.000 USD mỗi m2 trở nên khan hiếm.

"Những căn hộ có giá khoảng 20 triệu đồng mỗi m2 đã trở thành lịch sử", TS Sử Ngọc Khương, nêu ra nhận định trên tại buổi tọa đàm.
 

Theo quan sát của ông Khương, từ khi thị trường bất động sản bắt đầu hình thành đến nay, giá các sản phẩm đều hầu như không giảm. Vì thế, việc trông mong vào mức giá khoảng 20 triệu đồng mỗi m2 ở các đô thị lớn, nhất là TP HCM, đã không còn thực tế.

Giá tăng nhưng giao dịch trên thị trường không mất nhiệt. Tính riêng thị trường TP HCM, theo báo cáo của Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ đạt 90%, biệt thự và nhà phố đạt 93%. Ngoài ra, báo cáo của một số đơn vị khác cũng cho thấy, các tỉnh thuộc vùng ven TP HCM đều có tỷ lệ hấp thụ cao trên hầu hết phân khúc.

Trong lịch sử, ở nhiều thời kỳ khó khăn, kênh đầu tư vào vàng và bất động sản là phổ biến nhất với người dân Việt Nam. Hiện tại, trong khi ngân hàng hạ lãi suất, giá vàng tăng không bền vững, chứng khoán hấp dẫn nhưng khó đầu tư, ông Khương cho rằng bất động sản là kênh giữ tiền hấp dẫn. Việc sôi động đầu tư vào nhà đất trong thời gian qua vốn chỉ là câu chuyện người dân chuyển kênh đầu tư.

Chưa đủ điều kiện tạo "bong bóng"
Giá bất động sản tăng liên tục tại các đô thị lớn, căn hộ hạng C gần như "mất tích" tại TP HCM là chủ đề vốn sôi nổi từ năm 2020 đến nay. Nhiều người bắt đầu đưa ra hoài nghi: liệu chăng thị trường địa ốc sẽ xuất hiện "bong bóng". Tuy nhiên, TS Sử Ngọc Khương cho rằng, thị trường vẫn chưa hội tụ đủ điều kiện tạo ra tình trạng giá nhà đất tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững.

Năm 2011-2012, "bong bóng" bất động sản nổi lên làm trì trệ nền kinh tế nghiêm trọng. Lúc bấy giờ, phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đối chiếu với thực trạng hiện nay, ông Khương khẳng định, các điều kiện tạo thành "bong bóng" bất động sản còn rất yếu. Ông dẫn chứng room tín dụng hiện còn lớn, lãi suất ngân hàng đang giảm và trong tầm kiểm soát, nguồn vốn phân bổ không dổ dồn cho ngành địa ốc, hơn hết, nguồn cung sản phẩm trên thị trường thật sự đang hiếm.



"Giả định điều kiện kinh tế Việt Nam vẫn ổn định, 'bong bóng' bất động sản 2021 sẽ không hình thành. Sang năm 2022, nguồn cung vẫn hiếm, nhu cầu sở hữu nhà ở thực vẫn còn thì mối lo trên vẫn không xuất hiện", TS Sử Ngọc Khương dự báo.

Về tình trạng giá nhà đất liên tiếp tăng, đại diện Savills giải thích là do khó khăn về mặt pháp lý. Những điểm nghẽn về thủ tục từ lúc cấp phép đầu tư, quy hoạch tổng thể và chi tiết đến giấy phép xây dựng, bàn giao và cấp "sổ hồng", "sổ đỏ"... khiến thời gian hình thành dự án bị kéo dài. Từ đó, giá bán thực tế của sản phẩm bị đẩy dần lên.

Không chỉ khu vực trung tâm, thị trường các vùng ven cũng đang tăng giá sản phẩm. Bà Nguyễn Thị Xuân Dung - quyền Giám đốc Tài chính Tập đoàn Novaland cho rằng xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm, thu nhập tăng khiến nhu cầu về cuộc sống nâng lên đáng kể. Người dân ngày càng đòi hỏi các sản phẩm chất lượng, tiện ích đa dạng dù có vị trí xa trung tâm. Các sản phẩm này có tỷ suất sinh lời lớn, ngoài việc là nơi ở còn là kênh đầu tư tốt.
 

Theo Vnexpress.net